Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có khả thi cử ?.

Tuy nhiên, quy định này cũng chỉ mang tính nguyên tắc, bởi nó trái với Điều 91 Luật Nhà ở quy định điều kiện để nhà ở tham gia giao tiếp dân sự (mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý) phải có giấy chứng thực quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của luật pháp

Về phía ngân hàng, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong ngày mai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Chủ đầu tư đã thế chấp hết thảy dự án cho ngân hàng khác và khách hàng lại thế chấp ở nơi khác nếu xảy ra tranh chấp giữa các nhà băng về việc xử lý tài sản thế chấp thì phần thiệt lại thuộc về nhà băng nhận thế chấp từ khách hàng.

Nếu tài sản bán trước ngày thế chấp thì tài sản phải trả lại cho người dân. Còn nếu tài sản bán sau thế chấp thì xem như nhà của khách hàng đã thuộc về ngân hàng. Do đó việc các ngân hàng sẽ siết chặt việc cho vay thế chấp là điều hoàn toàn dự đoán được. Như vậy, khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thì khách hàng mua căn hộ dự án hoàn toàn có thể đem tài sản hình thành trong ngày mai đi thế chấp nhà băng.

Chính vì bất cập trên, nên thời gian qua tại hầu hết các dự án bất động sản, khách hàng mua căn hộ dự án chỉ có thể thế chấp tài sản hình thành trong ngày mai tại nhà băng đã có thỏa thuận với chủ đầu tư mà chẳng thể thế chấp tại các nhà băng khác. Được thế chấp dự án để vay vốn   Bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này gồm 12 chương với 188 điều (hơn 3 chương và 35 điều so với Luật nhà ở 2005).

Cách xử lý tài sản thế chấp khi chủ đầu tư vỡ nợ  : thường ngày, khi chủ đầu tư dự án không có khả năng hoàn tất dự án và tuyên bố phá sản, khách hàng khởi kiện thì tòa án sẽ xem tài sản thế chấp trước hay sau thời khắc bán cho khách hàng. Tuy nhiên, muốn hạn chế tối đa những rủi ro, khai thông dòng chảy tín dụng cho các dự án nhà ở thì sắp tới đây, khi Luật Nhà ở sửa đổi được Quốc hội phê chuẩn, các Nghị định, Thông tư chỉ dẫn cần quy định cụ thể về điều kiện, lớp lang, thủ tục thế chấp nhà ở nhà ở hình thành trong mai sau.

Và việc này thường được các chủ đầu tư lăng xê dưới dạng mua căn hộ dự án A được ngân hàng B cho vay. Ngoại giả, việc cho phép chủ đầu tư đem thảy dự án đi thế chấp còn gây ra rủi ro lớn cho khách hàng khi tài sản hình thành trong mai sau (theo hợp đồng góp vốn, hoặc giao kèo mua bán) của khách hàng cũng chính là phần tài sản mà doanh nghiệp đã mang đi thế chấp.

Đáng lưu ý, tại điều 47 của dự thảo luật lần này quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ. Về phía khách hàng, hiện giờ hồ hết các chủ đầu tư đều đem dự án thế chấp các nhà băng (có thể tuốt luốt hoặc chỉ quyền sử dụng đất).

Cần nói thêm là dù trước đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 nhận loại giao du thế chấp nhà ở dự án hình thành trong mai sau (khoản 2 điều 61 Nghị định 71).

Đối với cá nhân chủ nghĩa, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có giao kèo mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng giao kèo (nếu là bên nhận chuyển nhượng giao kèo mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy má chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong giao kèo mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.

Đối với trường hợp chủ đầu tư chỉ thế chấp quyền dùng đất thì khách hàng còn có thể đem căn hộ ngày mai đi thế chấp tại các ngân hàng, còn nếu chủ đầu tư đem cả thảy dự án (như trường hợp Tập đoàn Đất Xanh đem SunView Town thế chấp ngân hàng Việt Á) thì khách hàng chỉ có thể mong đợi vào việc chủ đầu tư có thỏa thuận với ngân hàng thì mới được vay, khách hàng chẳng thể chọn lựa cho mình nhà băng mong muốn.

Việc đưa quy định Thế chấp nhà ở hình thành trong mai sau vào Luật Nhà ở sửa đổi nhằm phần nào giúp xóa bỏ những điểm nghẽn tín dụng, xử lý nợ xấu là hành động đáng trân trọng của Bộ Xây dựng.

Rủi ro còn đó  dù rằng đã quy định cụ thể trong bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhưng bản thân việc Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ mang lại những thiệt thòi và rủi ro không nhỏ cho khách hàng cũng như các nhà băng. Theo đó, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê chuẩn, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng thực hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Đăng Thy.